Immobilienkaufverträge

Die Erarbeitung, Beurkundung und vor allem auch die Abwicklung von Immobilienkaufverträgen stellen das Hauptarbeitsgebiet der meisten Notare dar.

In der Öffentlichkeit entsteht oft der Eindruck, der Notar könne mit solchen Verträgen besonders leicht sein Geld verdienen. Es werde ja nur ein fertiges Vertragsformular aus dem Computer geholt, mit den persönlichen Daten der Vertragsparteien und den Grundbuchdaten ausgefüllt, vom Notar vorgelesen und dann von allen Beteiligten unterschrieben.

Ein erfahrener Notar hat sicherlich nicht viel Mühe damit, einen Vertragsentwurf für einen alltäglichen Immobilienkaufvertrag auszuarbeiten. Für große Teile eines solchen Vertrages können auch Textbausteine aus dem Computer übernommen werden. Andererseits muss jeder Vertrag auf die individuellen Bedürfnisse der jeweiligen Kaufvertragsparteien zugeschnitten werden, so dass ein Vertrag, der zunächst aus Textbausteinen im Computer zusammengesetzt worden ist, in jedem Fall intensiv überarbeitet werden muss, damit er zur individuellen Situation von Käufer und Verkäufer sowie zum jeweiligen Grundbuchstand passt.

Ein Notar, bei dem 30, 50 oder sogar 80 % aller Immobilienkaufverträge den gleichen Wortlaut haben, lässt dadurch nur erkennen, dass ihm rationelles Arbeiten wichtiger ist als die Erarbeitung von Vertragstexten, die in vollem Umfang zu den Wünschen und Vorstellungen der Parteien und den grundbuchlichen Gegebenheiten passen.

Die wichtigste Aufgabe des Notars bei der Formulierung der Verträge und bei deren Abwicklung und Durchführung ist es, einerseits sicherzustellen, dass der Verkäufer nicht seine Immobilie verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten, andererseits sicherzustellen, dass der Käufer nicht den Kaufpreis zahlt, ohne Eigentümer der Immobilie zu werden. Deshalb erfordert ein Immobilienkaufvertrag ganz klare Regelungen dazu, unter welchen Voraussetzungen der Notar den Vertrag beim Grundbuchamt einreichen darf, damit dort die Eigentumsumschreibung durchgeführt wird, und unter welchen Voraussetzungen der Notar veranlassen darf, dass der Kaufpreis entweder vom Käufer direkt an den Verkäufer gezahlt oder auf das vom Notar eingerichtete Anderkonto gezahlt und von ihm an den Verkäufer weitergeleitet wird. Auch bei der späteren Abwicklung des Vertrages muss der Notar in erster Linie diese Sicherheitsaspekte beachten.

In der Regel sind bei der Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages aber auch Treuhandaufträge von Banken zu berücksichtigen. Die meisten verkauften Immobilien sind ja nicht lastenfrei, sondern mit Hypotheken oder Grundschulden belastet, weil alte Kredite für die Anschaffung des Hauses noch nicht vollständig zurückgezahlt sind. Der Käufer will aber meist diese alten Belastungen nicht übernehmen, sondern den Hauskauf durch ein neues Darlehn bei einer anderen Bank finanzieren. Der Notar muss dann bei den im Grundbuch eingetragenen Banken Löschungsbewilligungen und Hypothekenbriefe oder Grundschuldbriefe für die eingetragenen Belastungen anfordern. Diese werden ihm übersandt mit der Auflage, diese Urkunden nur zu verwenden, wenn die Ablösung der noch vorhandenen Schulden sichergestellt ist.

Andererseits finanziert meist der Käufer den Kaufpreis wiederum durch ein Darlehn. Der Notar erhält dann den Kaufpreis ganz oder teilweise von einer Bank mit der Auflage, den Kaufpreis erst dann auszuzahlen, wenn die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld für diese neue Bank sichergestellt ist. Nicht selten verlangt die Bank für ihr Grundpfandrecht Vorrang vor bereits eingetragenen Rechten, etwa Wohnrechten, Nießbrauchsrechten oder Vorkaufsrechten. Dann kann der Notar den Vertrag erst abwickeln, wenn die Inhaber dieser Rechte bereit sind, mit ihren Rechten entsprechend zurückzutreten. Bei Erbbaurechten wiederum muss der Notar für die Eintragung von Grundpfandrechten die Genehmigung des Grundstückseigentümers einholen, deren Erteilung oft von Bedingungen abhängig gemacht wird.

Alle Treuhandauflagen der Banken, der Kaufvertragsparteien und eventuell sonstiger Beteiligter unter einen Hut zu bringen, und den Kaufvertrag dann im Sinne aller Beteiligten abzuwickeln, fordert vom Notar große Sorgfalt und die ständige Überwachung des Aktenstandes, damit die Umschreibung des Eigentums, die Löschung der noch eingetragenen Grundpfandrechte und die Eintragung neuer Grundpfandrechte erst dann beantragt werden, wenn wirklich alle Unterlagen einschließlich der behördlichen Genehmigungen und der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegen, und auch alle Treuhandauflagen der Vertragsparteien und der beteiligten Banken gleichzeitig erfüllt werden können. Wenn all diese Voraussetzungen vorliegen, darf die Einreichung der Anträge beim Grundbuchamt und die Auszahlung des Kaufpreises aber auch nicht verzögert werden. Alles muss dann unverzüglich erfolgen, damit auch der Verkäufer nicht länger als nötig auf den Eingang des Kaufpreises warten muss.

Durch sorgfältige Ausarbeitung des Vertragstextes und größte Sorgfalt bei der Abwicklung des Kaufvertrages sind Sie vor fast allen Risiken geschützt, die mit einem solch bedeutsamen Geschäft wie einem Immobilienkaufvertrag verbunden sind.

Vor einem Risiko kann der Notar Sie allerdings nicht schützen, weil er in aller Regel von den Umständen, die dieses Risiko mit sich bringen , nichts erfährt, nämlich Barzahlungen des Käufer an den Verkäufer über den notariell beurkundeten Kaufpreis hinaus.

Kein Notar kann Ihnen bei Vertragsabschluß garantieren, dass der abgeschlossene Vertrag auch wirklich durchgeführt werden kann, Sie also in absehbarer Zeit Eigentümer der gekauften Immobilie werden bzw. den Kaufpreis erhalten. Während Sie als Käufer einer Immobilie beim Notar sitzen, kann ein anderer im Grundbuchamt stehen und dort Urkunden abgeben, die der Eigentümer am Tag vorher unterschrieben hat, und die den Kaufvertrag undurchführbar machen. Wenn nach der Beurkundung in der nächsten Kneipe Briefumschläge mit dicken Geldbündeln über den Tisch geschoben werden, besteht grundsätzlich immer das Risiko, dass Sie nie Eigentümer der verkauften Immobilie werden, das bezahlte "Schwarzgeld" aber auch nie wiedersehen. Es gibt durchaus organisierte Kriminelle, die sich auf diese Betrugsmethoden spezialisiert haben. Wenn Sie dann tatsächlich "schwarzes", unversteuertes Geld bezahlt haben, können Sie solche Betrüger nicht einmal verklagen oder wegen des Betruges bei der Polizei anzeigen. Betrügereien dieser Art sind daher für die Täter sogar recht risikolos.

Abgesehen von diesen Gefahren muss auch darauf hingewiesen werden, dass ein notarieller Kaufvertrag null und nichtig ist, wenn dort ein Kaufpreis genannt wird, der nicht dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis entspricht, also den "schwarz" gezahlten Betrag nicht enthält. Solange Sie nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, kann sich jeder auf die Nichtigkeit eines solchen Kaufvertrages berufen. All Ihre Pläne mit der neuen Immobilie können also bis zur Eigentumsumschreibung ohne weiteres noch über den Haufen geworfen werden.

Nicht nur die Höhe des Kaufpreises muss aber im notariellen Vertrag wahrheitsgemäß angegeben werden. Der notarielle Kaufvertrag ist ebenso nichtig, wenn andere Vereinbarungen, die zwischen den Kaufvertragsparteien im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie getroffen worden sind, in der Urkunde nicht erwähnt sind. Auch deshalb ist es wichtig, dass Ihr Notar den Vertrag wirklich individuell formuliert und alle getroffenen Abreden auch in den Kaufvertrag aufnimmt.

Design 2012 by Gruwi Internet Technology