Mietrecht

Wir wollen uns in diesem Kapitel auf einige Bereiche des Wohnraum-Mietrechts beschränken, in denen erfahrungsgemäß besonders häufig Fehler gemacht werden, die bei späteren Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter zu erheblichen Rechtsnachteilen führen können. In wesentlichen Bereichen wurde außerdem das Mietrecht durch den Gesetzgeber zum 01.09.2001umfassend geändert. Wegen der Fülle der Änderungen werden wir hier am Ende des Textes zum Mietrecht nur einige der wesentlichen Änderungen vorstellen ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Bis sich zu der geänderten Rechtslage eine einheitliche Rechtsprechung gebildet hat, werden vermutlich einige Jahre vergehen.
Der erste sehr fehlerträchtige Bereich ist bereits der Abschluss des Mietvertrages. Auf keinen Fall sollte man versuchen, einen Mietvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus selbst zu formulieren. Es gibt hervorragende Formulare im Buchhandel sowohl für Mietverträge über Sozialwohnungen als auch über frei finanzierte Wohnungen. Diese sind einem selbst formulierten Mietvertrag auf jeden Fall vorzuziehen, weil die umfangreichen Regelungen in diesen Vertragsformularen durch die Herausgeber meist ständig auf dem neusten Stand der Rechtsprechung gehalten werden.


Gerade wegen ihres Umfangs enthalten diese vorformulierten Mietverträge aus dem Buchhandel aber erhebliche Fehlerquellen, die insbesondere darin liegen, dass nicht nur Mieter und Vermieter, die Bezeichnung der Wohnung und die Höhe der Miete eingetragen werden müssen, sondern viele weitere Details. Außerdem muss man durch Ankreuzen diverser Kästchen unter verschiedenen Alternativregelungen, die der Mietvertrag vorschlägt, die passende auswählen.

Um einen solchen Mietvertrag wirklich vollständig und richtig auszufüllen, muss er vom ersten bis zum letzten Wort sorgfältig gelesen werden. Überall dort, wo etwas auszufüllen ist, muss dies auch geschehen. Wichtig ist insbesondere, dass sämtliche Nebenkosten, die der Mieter neben der Grundmiete noch zahlen soll, im Mietvertrag einzeln aufgelistet sind. Nebenkosten, die im Mietvertrag nicht erwähnt sind, sind grundsätzlich in der Grundmiete enthalten und können deshalb nicht gesondert verlangt werden.

Durch Ankreuzen oder Ausfüllen der entsprechenden Stellen muss auch klargestellt werden, ob die vereinbarte monatliche Zahlung auf die Nebenkosten eine Vorauszahlung oder eine Pauschale sein soll. Über Vorauszahlungen muss später abgerechnet werden. Wenn die tatsächlichen Nebenkosten höher waren als die Vorauszahlungen, kann der Vermieter die Differenz nachfordern, waren die Kosten geringer, muss er die Differenz erstatten.

Ist dagegen eine Pauschale vereinbart, kann nichts nachgefordert werden. Wenn die Pauschale in einem Jahr zur Deckung der Nebenkosten nicht ausgereicht hat, kann lediglich für das folgende Jahr eine Erhöhung der Pauschale verlangt werden, so dass die im Folgejahr anfallenden Kosten voraussichtlich gedeckt sind.

Die im Mietvertragsformular vorgesehenen Formulierungen sollten Sie ohne anwaltlichen Rat in keinem Fall streichen und durch eigene Regelungen ersetzen. Die vorformulierten Regelungen sind in aller Regel zulässig und rechtswirksam. Bei davon abweichenden, individuell formulierten Regelungen ist dies höchst zweifelhaft, weil im Wohnraum-Mietrecht Abweichungen von den gesetzlichen Regelungen zu Lasten des Mieters nur in ganz engen Grenzen zulässig sind. Bei selbst formulierten Regelungen riskieren Sie daher oft, daß diese Regelungen bei einer späteren Auseinandersetzung zwischen den Mietvertragsparteien vom Gericht aufgehoben werden.

Zahlreiche geschlossene Mietverträge sind befristet abgeschlossen worden, dass heißt, weder für den Mieter noch für den Vermieter vorzeitig ordentlich kündbar. Für den Mieter kann es einen gravierenden Nachteil bedeuten, wenn er fünf oder zehn Jahre lang an einen Mietvertrag gebunden ist. Aus einem langfristigen Mietvertrag kann man sich zwar durch Stellung eines Nachmieters befreien, jedoch führt die Auswahl des Nachmieters in der Praxis immer wieder zu Schwierigkeiten. Außerdem kann der Vermieter verlangen, dass die Haftung des ersten Mieters bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit bestehen bleibt. Wenn dann der Nachmieter die Miete nicht zahlt, kann der Vermieter auf den ersten Mieter zurückgreifen und von diesem die Miete verlangen.

Ein sorgfältig formulierter und vor allem vollständig ausgefüllter Mietvertrag ist eine sichere Grundlage für ein Mietverhältnis, in dem beide Seiten genau wissen, welche gegenseitigen Rechte und Pflichten bestehen. Ebenso ist ein solcher Mietvertrag die beste Grundlage, wenn man seine Ansprüche gegen den Mietvertragspartner einmal gerichtlich durchsetzen muss.

Die häufigsten Gründe für gerichtliche Auseinandersetzungen sind

1. Mieterhöhungsverlangen der Vermieter bei frei finanzierten Wohnungen,

2. Nebenkostennachforderungen der Vermieter,

3. Mietkürzungen oder Mieteinbehaltungen der Mieter aufgrund von Schäden oder Mängeln der Wohnung,

4. Kündigungen des Vermieters und daran anschließende Räumungsklagen,

5. Renovierungskosten nach Auszug des Mieters.

1. Mieterhöhungen:

Immer wieder findet man Vermieter, die ihren Mietern mitteilen, dass ja alles teurer geworden ist und deshalb auch die Miete erhöht werden muss. Ein mit der Rechtslage vertrauter Mieter wird über ein solches Schreiben nur lachen. Eine wirksame Mieterhöhung erfordert nämliche die Einhaltung bestimmter Fristen und eine ausführliche Begründung, die sich an den Anforderungen des Gesetzes orientieren muss. Außerdem sind Mieterhöhungen begrenzt. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nur noch um maximal 20% steigen.

Ab Zugang der Mieterhöhung steht dem Mieter eine gesetzlich geregelte Überlegungsfrist zu, innerhalb derer er die Zustimmung zur Mieterhöhung erklären kann. Tut er dies nicht, muss der Vermieter zur Durchsetzung der Mieterhöhung innerhalb einer weiteren Frist Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben.

Wann genau eine solche Mieterhöhung wirksam wird, ist in § 557 ff. BGB geregelt.

Ein Vermieter, der nicht über Fachbücher und Formularbücher verfügt und auch noch nie erfolgreich gegen den Widerstand eines Mieters eine Mieterhöhung durchgesetzt hat, sollte die Finger von dieser komplizierten Materie lassen und damit Anwälte, Hausverwalter oder andere Fachleute beauftragen. Die Gefahr, hier formelle Fehler zu machen, ist für den in solchen Dingen unerfahrenen Vermieter einfach zu groß. Die finanziellen Folgen sind gravierend, weil die beabsichtigte Mieterhöhung dann erst Monate später in Kraft treten kann.

Mieterhöhungen sollte man als Vermieter auch nicht auf die lange Bank schieben. Wer nur alle drei Jahre oder fünf Jahre die Miete erhöht, kann dabei oft die ortsübliche Miete nicht erreichen, weil die Begrenzung des Mietanstieges auf 20 % innerhalb von drei Jahren die eigentlich zulässige Erhöhung auf die ortsübliche Miete verhindert. Deshalb sollte regelmäßig ein Jahr nach Wirksamwerden der früheren Mieterhöhung eine erneute Mieterhöhung in Erwägung gezogen werden. Dafür sollte auch der Mieter Verständnis haben. Solange die Finanzierung der Immobilie noch läuft, in der Regel 30 Jahre lang, liegen die Mieteinnahmen häufig unter den Aufwendungen für die Finanzierung. Wenn die Vermietung einer noch finanzierten Immobilie überhaupt eine Rendite bringen soll, muss der Vermieter deshalb alle Möglichkeiten zur Mieterhöhung ausschöpfen, die Nebenkosten, soweit es eben geht, auf den Mieter umlegen und auch Renovierungskosten verlangen, wenn ein Mieter bei seinem Auszug die Wohnung in einem schlechten Zustand zurücklässt.


2. Nebenkostennachforderungen

Viele Mieter mit geringem Einkommen sind nicht in der Lage, Rücklagen für eventuelle Nebenkostennachforderungen des Vermieters zu bilden. Nachforderungen von 200,00 € oder sogar 500,00 € gibt die Haushaltskasse dann nicht her. Oft versuchen Mieter dann, die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung in Zweifel zu ziehen. Hier lassen sich durch Verwendung von entsprechenden Klauseln im Mietvertrag, über die aber nicht jeder vorformulierte Mietvertrag zur Auswahl verfügt, die Möglichkeiten des Mieters einschränken.

Erfolg vor Gericht hat der Mieter aber meist nur dann, wenn der Vermieter Nebenkosten verlangt, die im Mietvertrag nicht erwähnt sind. Einwendungen gegen die Höhe und gegen die Verteilung der berechtigterweise verlangten Nebenkosten haben jedenfalls dann selten Erfolg, wenn der Vermieter die Abrechnung durch eine professionelle Hausverwaltung oder eine Fachfirma, wie etwa einen Wärmedienst, vornehmen lässt.

Solche Prozesse sollte man als Mieter deshalb nur wagen, wenn es wirklich konkret Anhaltspunkte für Fehler in der Abrechnung gibt und das Kostenrisiko durch eine Rechtsschutzversicherung abgedeckt ist. Sonst macht man dem Vermieter zwar viel Arbeit, weil dieser die Richtigkeit der gesamten Abrechnung nachweisen muss, zieht aber am Ende oft den Kürzeren und muss zu der Nebenkostennachforderung auch noch die Gerichtskosten und die Kosten beider Anwälte bezahlen.
Vermieter sind übrigens gezwungen, binnen Jahresfrist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums über die Nebenkosten abzurechnen. Erfolgt die Abrechnung binnen dieser Frist dann nicht, kann der Vermieter Nachzahlungsforderungen nicht mehr geltend machen. Umgekehrt gilt dies für den Mieter nicht! Allerdings müssen Einwendungen gegen die Abrechnung ebenfalls binnen Jahresfrist geltend gemacht sein. Ist im übrigen im Mietvertrag oder durch ein Gesetz kein bestimmter Verteilungsschlüssel vorgesehen (Heizkosten z.B. nach Verbrauch), so muss nach Wohnfläche umgelegt werden. Direktabrechnungen mit den Versorgungsunternehmen müssen gesondert vereinbart werden.


3. Mietkürzungen und Einbehaltungen

Wenn in einer Mietwohnung nach Abschluss des Mietvertrages Schäden oder Mängel auftreten, die die Nutzung der Wohnung beeinträchtigen, ist der Vermieter in der Regel verpflichtet, Schäden und Mängel zu beseitigen.

Wenn der Vermieter damit einen Handwerker beauftragt, verursacht dies oft Kosten, die die Mieteinnahmen von mehreren Monaten und mehr aufzehren. So mancher Vermieter ist deshalb nur unter Druck bereit, Schäden und Mängel tatsächlich zu beseitigen. Entsprechender Druck kann durch den Mieter ausgeübt werden, indem die Miete gekürzt wird. Wichtig ist, eine solche Kürzung dem Vermieter auf jeden Fall vorher anzukündigen. Die Höhe der Mietkürzung muss sich daran orientieren, in welchem Umfang die Nutzung der Wohnung durch Schäden und Mängel beeinträchtigt ist. Solange die Wohnung noch problemlos bewohnbar ist und die Schäden und Mängel mehr oder weniger Schönheitsfehler sind, wird sich eine über etwa 15% hinausgehende Mietkürzung bei Gericht nur schwer durchsetzen lassen. Höhere Kürzungen sind natürlich möglich, wenn etwa im Winter für längere Zeit die Heizungsanlage oder die Warmwasserversorgung ausfällt oder auch durch schadhafte Fenster und Türen keine normalen Wohntemperaturen zu erreichen sind.

Oft liegen die Reparaturkosten erheblich über den Einbußen, die der Vermieter durch Mietkürzungen erleidet. Der Mieter kann dann zu einem weiteren Druckmittel greifen und einen weiteren Teil der Miete zurückbehalten. Im Gegensatz zur Mietkürzung muss der zurückbehaltene Teil der Miete nachgezahlt werden, sobald die erforderlichen Reparaturen durchgeführt worden sind.

Beide Maßnahmen sind aber für den Mieter nicht ungefährlich. Wenn durch Kürzungen und Zurückbehaltungen ein Betrag in Höhe zweier Monatsmieten rückständig ist, muss mit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs und einer Räumungsklage gerechnet werden. Wenn die Gerichte die Mietkürzungen und Zurückbehaltungen dann nicht oder nur zum Teil anerkennen und unberechtigte Kürzungen und Zurückbehaltungen im Gesamtbetrag von zwei Monatsmieten feststellen, kann ein Räumungsurteil ergehen und der Mieter so seine Wohnung verlieren.

Wegen dieser Gefahr sollte sich jeder Mieter, bevor er Mietkürzungen oder Zurückbehaltungen vornimmt, von einem erfahrenen Anwalt darüber beraten lassen, ob überhaupt eine Mietkürzung und eventuell eine darüber hinausgehende Zurückbehaltung weiterer Mietanteile möglich ist, und in welcher Höhe nach der aktuellen Rechtsprechung Mietkürzungen und Mieteinbehaltungen gerechtfertigt sind.


4. Kündigungen und Räumungsklagen des Vermieters

Mietverträge können beiderseits unter Einhaltung gesetzlicher Kündigungsfristen beendet werden. Die gesetzlichen Kündigungsfristen haben sich ab dem 01.09.2001 geändert, allerdings nur zugunsten des Mieters. Bis dahin waren die gesetzlichen Kündigungsfristen an der Dauer des Mietverhältnisses ausgerichtet und haben sich nach einer Mietzeit von 5, 8 und 10 Jahren jeweils um 3 Monate verlängert. Die Verlängerungen nach 5 und 8 Jahren gelten heute nur noch für eine Kündigung des Vermieters. Die weitere Verlängerung nach 10 Jahren ist entfallen. Für den Mieter gilt, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses, stets eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Genauer heißt dies, dass eine Kündigung bis zum 3. Werktag eines Monats zugegangen sein muss. Mit dem Ende des übernächsten Monats ist dann das Mietverhältnis beendet.

Neben den gesetzlichen Kündigungsfristen räumt das Gesetz natürlich nach wie vor beiden Parteien bei Vorliegen bestimmter Gründe ein außerordentliches bzw. fristloses Kündigungsrecht ein.

Kündigungen und Räumungsklage des Vermieters werden dabei am häufigsten mit Eigenbedarf und mit Mietrückständen begründet.

Es ist ein offenes Geheimnis, dass viele Eigenbedarfskündigungen nur vorgetäuscht sind. Andererseits ist es für den Mieter sehr schwierig, während des Räumungsprozesses nachzuweisen, dass eine ernsthafte Absicht zur Eigennutzung überhaupt nicht besteht. Oft kann erst nach der Räumung, wenn die Wohnung dann doch für andere Zwecke genutzt wird, nachgewiesen werden, dass die Kündigungsgründe nur vorgetäuscht waren. Dann kann der Mieter den Ersatz sämtlicher Schäden verlangen, die ihm durch die unberechtigte Kündigung entstanden sind, also Umzugskosten, Renovierungskosten der neuen Wohnung und sogar die Differenz zu einer möglicherweise höheren Miete in der neuen Wohnung.

Der Mieter kann in der Regel nur schwer beurteilen, welche Chancen bestehen, sich gegen eine Räumungsklage zur Wehr zu setzen und Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter durchzusetzen, wenn die Kündigungsgründe sich nach der Räumung als nur vorgeschoben herausstellen. Gerichtskosten und Anwaltskosten werden bei einer Räumungsklage nach dem Betrag einer Jahresmiete berechnet. Solche Prozesse sind daher nicht billig. Jeder Mieter, der eine Eigenbedarfskündigung bekommt oder der Meinung ist, nach seinem Auszug nachweisen zu können, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, sollte deshalb ein ausführliches Beratungsgespräch mit einem Anwalt führen, um nicht einen teuren Prozess zu führen, der vielleicht weitgehend aussichtslos ist.

Der zweite wichtige Fall einer vermieterseitigen Kündigung ist die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Wenn einmal ein Mietrückstand von mindestens zwei vollen Monatsmieten aufgelaufen ist, kann der Vermieter sofort fristlos kündigen und auch sofort Räumungsklage erheben. Dem Vermieter muss auch empfohlen werden, in solchen Fällen keine Zeit zu verlieren, sondern diese Maßnahmen sofort einzuleiten. Jeder weitere Monat des Wartens bedeutet meist einen weiteren Monat Mietausfall.

Wenn eine Räumungsklage wegen eines Mietrückstandes dem Mieter zugestellt wird, muss sofort gehandelt werden. Die Wohnung kann dann nur gerettet werden, wenn innerhalb einer Schonfrist von zwei Monaten ab Zustellung der Räumungsklage der gesamte Mietrückstand einschließlich aller Nebenkosten bis auf den letzten Pfennig bezahlt wird. Wenn eine Zahlung aus eigenen Mitteln nicht möglich ist, ist in der Regel das Sozialamt bereit, zur Erhaltung der Wohnung dem Vermieter die Übernahme der Rückstände zuzusichern. Auch dies muss aber innerhalb der Frist von zwei Monaten ab Zustellung der Räumungsklage geschehen.

Durch Nachzahlung der Miete erledigt sich der Räumungsprozess aber nicht von selbst. Der Mieter muss dem Gericht von der Nachzahlung der Miete oder von einer Übernahmeerklärung des Sozialamtes Mitteilung machen und dann auch den Gerichtstermin wahrnehmen, damit nicht trotz Nachzahlung der Miete ein Räumungsurteil ergeht.

Die Kosten eines Räumungsprozesses, der nur wegen Nachzahlung der Miete nicht mit einem Räumungsurteil endet, muss allerdings in jedem Fall der Mieter tragen. Diese Kosten werden auch nicht vom Sozialamt übernommen.

Jeder Mieter sollte deshalb darauf achten, die Miete pünktlich zu zahlen und auf keinen Fall einen Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten auflaufen zu lassen.

Eine verhaltensbedingte, fristlose Kündigungen ist in der Regel nur wirksam, wenn zuvor bereits einmal eine Abmahnung ausgesprochen wurde. Bei der Formulierung einer solchen Abnahme empfehlen wir ebenfalls, sachkundige Hilfe in Anspruch zu nehmen, um hier keine Unwirksamkeit der Abmahnung und somit der Kündigung wegen formaler oder inhaltlicher Fehler in der Abmahnung zu riskieren.

5. Renovierungskosten nach Auszug des Mieters

Die gängigen Mietvertragsformulare sehen die Verpflichtung des Mieters vor, in allen Räumen der Wohnung in bestimmten Zeitabständen Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten vorzunehmen. Wenn beim Auszug des Mieters solche Schönheitsreparaturen bereits überfällig sind, kann der Vermieter dem Mieter eine Frist zur Durchführung dieser Schönheitsreparaturen und Renovierungsmaßnahmen setzen.

Unabhängig von der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen muss eine Mietwohnung bei Rückgabe an den Vermieter aber in einem vermietbaren Zustand sein. Dies bedeutet nicht, dass die Wohnung komplett renoviert sein muss. Wände, Decken und Fußböden müssen sich aber in einem Zustand befinden, der eine Weitervermietung der Wohnung ohne vorherige Renovierung möglich macht. Wenn dies nicht der Fall ist, kann der Vermieter auch insoweit eine Frist zur Durchführung der notwendigen Renovierungsarbeiten setzen.

Gleiches gilt, wenn sich in der Wohnung Schäden finden, die nicht durch den normalen Wohngebrauch verursacht worden sind, also etwa eingetretene Türen, eigenmächtige Umbauten des Mieters und ähnliches.

Wenn der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen, Renovierungen und Schadensbeseitigungen innerhalb der gesetzten Frist nicht oder nicht ordnungsgemäß vornimmt, kann der Vermieter vom Mieter die Kosten verlangen, die bei einer Renovierung durch eine Fachfirma entstehen. Dieser Anspruch ist unabhängig davon, ob die Renovierung überhaupt durchgeführt wird. Selbst wenn der Vermieter die Wohnung sofort weitervermietet, und der neue Mieter auf eigene Kosten die Renovierungsarbeiten durchführt, kann der Vermieter einen solchen Schadensersatzanspruch durchsetzen. Dabei geht es meist um Beträge von mehreren tausend Euro. Hinzu kommen noch die Mieten für die Zeit, in der die Wohnung wegen der dem Mieter zu gewährenden Renovierungsfrist und gegebenenfalls wegen der Durchführung der Renovierungen durch den Vermieter nicht anderweitig vermietet werden konnte.

Diese enormen Zahlungsverpflichtungen treffen den Mieter dann auch ausgerechnet in einer Situation, in der die Haushaltskasse wegen der Umzugskosten in die neue Wohnung, wegen der Renovierung der neuen Wohnung und eventuell auch der Anschaffung neuer Möbel sehr angespannt ist.

Als Mieter sollte man deshalb alles tun, um solche Schadensersatzansprüche des Vermieters zu vermeiden und ihm nach dem Auszug eine sofortige Weitervermietung zu ermöglichen.

Die notwendigen Renovierungsarbeiten sollten also bereits während der Mietzeit und nicht erst nach dem Auszug durchgeführt werden. Bereits vor Beginn der Renovierungsarbeiten, also etwa einen Monat vor dem Auszug, sollte man gemeinsam mit dem Vermieter eine Wohnungsbesichtigung vornehmen und gemeinsam schriftlich festhalten, welche Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten noch gemacht und welche Schäden beseitigt werden sollen.

Nach Durchführung dieser Arbeiten sollte man etwa eine Woche vor Ende des Mietverhältnisses noch einmal eine gemeinsame Wohnungsbesichtigung mit dem Vermieter vornehmen und gemeinsam schriftlich festhalten, welche Nachbesserungen der Vermieter noch verlangt, oder dass er den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung bescheinigt. Außerdem empfiehlt es sich, den Zustand der Wohnung bei Auszug photographisch zu dokumentieren.

Wenn dann beim Ausräumen der Wohnung und beim Möbeltransport noch Schäden verursacht werden, sollten diese sofort beseitigt werden, so dass die Wohnung dann in einem vom Vermieter ausdrücklich akzeptierten Zustand zurückgegeben werden kann.

Wenn mit dem Vermieter keine Einigung darüber zu erzielen ist, welche Renovierungsmaßnahmen, Schönheitsreparaturen und Schadensbeseitigungen vorgenommen werden müssen, hilft nur der Weg zum Anwalt. Dieser kann anhand der Regelungen im Mietvertrag und anhand des Zustandes der Wohnung zuverlässig Auskunft darüber geben, welche Maßnahmen der Vermieter noch verlangen kann und welche nicht. Die Kosten für eine anwaltliche Beratung sind geradezu lächerlich im Vergleich zu den Forderungen, die ansonsten auf den Mieter zukommen können.
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